놀스테이 NOLSTAY 놀스테이 NOLSTAY

한남·용산에 개발 호재가 쏟아진다고 해서 그 동네 숙박업소가 저절로 돈을 버는 건 아닙니다. 저도 처음엔 "부촌이 생기면 주변 숙박도 다 오르겠지"라는 막연한 기대를 가졌는데, 실제 숫자를 뜯어보니 얘기가 달랐습니다. 주민은 자기 집에서 잡니다. 숙박 매출은 외부 방문객의 방문 목적과 체류일수, 그리고 경쟁 객실이 결정합니다. 경쟁시장 — 이미 강자들이 자리를 잡고 있다솔직히 이건 예상 밖이었습니다. "한남·이태원 쪽은 낡은 모텔만 있는 동네 아닌가"라고 생각하는 분들도 있는데, 저는 현장을 들여다보고 나서 그 선입견을 완전히 버렸습니다. 한남·남산권의 그랜드하얏트 서울은 615실, 이태원의 몬드리안은 295실, 용산역의 서울드래곤시티는 약 1,700실 규모입니다. 이게 구 전체 공급량도 아닙니다. 대표..

용인에서 모텔을 알아보는 분들이 많아졌습니다. "삼성, SK 들어오면 당연히 오르는 거 아닙니까?"라고 묻는 분도 적지 않습니다. 저도 처음엔 그 논리가 그럴 듯하다고 생각했습니다. 그런데 실제로 처인구 권역별 숫자를 들여다보니, 같은 용인이라도 지금 당장 돈이 도는 곳과 2030년 이후에야 움직일 곳이 완전히 다르다는 걸 알게 됐습니다. 이 글은 그 차이를 구체적인 수치와 권역별 수요 구조로 짚어봅니다.처인구 인구가 달라지고 있다는 게 무슨 의미인가숫자부터 보겠습니다. 2026년 6월 말 기준 용인시 총인구는 111만1,388명입니다. 2021년 말 109만3,665명과 비교하면 5년 사이 약 1.6% 증가에 그칩니다. 전체로만 보면 "엄청난 성장"이라고 부르기 어렵습니다.그런데 처인구만 따로 잘라보면..

✅ 핵심 요약레트로 여관 전환은 낡은 모텔과 지역 이야기를 새 숙박 경험으로 바꾸는 사업이에요. 사업성은 수요·시설 상태·전환비용·운영능력이 맞을 때 생깁니다. 20실 가상 모델에서는 월 영업이익이 984만원이지만, 요금과 가동률이 낮아지면 123만원으로 줄어요. 공사 전에 증가하는 이익과 투자금 회수기간을 함께 계산해야 합니다.간판을 바꾸면 수익도 달라질까요? 전환 가능성과 확인할 숫자를 짚어봅니다.27년간 모텔·중소형호텔 현장을 살펴온 제 기준은 분명해요. 낡았다고 버리거나 싸다고 살 건물이 아니라, 찾아올 이유와 남길 이익을 설계해야 해요. 간판은 추억을 팔아도, 욕실까지 추억 속에 머물러서는 곤란하겠지요.1. 왜 지금 레트로 여관을 검토할까요?레트로 숙박은 옛 분위기에 현대적 편안함을 결합한 경험..

"이 가격이면 진짜 싸다"는 말, 저도 매물 볼 때마다 들었습니다. 그런데 막상 숫자를 뜯어보면 싼 게 아닌 경우가 태반이었습니다. 매매가는 건물의 가격표일 뿐이고, 대출 이자에 공사비까지 얹으면 오히려 비싼 자산이 되기도 합니다. 금리가 오르는 지금, 매입가보다 먼저 봐야 할 네 가지를 정리했습니다.매출증빙 없이는 협상 테이블에 앉지 않습니다일반적으로 매도인이 건네는 월매출 자료면 충분하다고 생각하는 분들도 있는데, 저는 그 한 장짜리 숫자를 본 적이 거의 없습니다. 제가 직접 매물을 검토해보니 성수기 한 달 매출을 열두 배 곱해 연 매출로 제시하는 경우가 꽤 많았습니다. 비수기 두 달을 빠트린 숫자였죠.매출 증빙(Revenue Verification)이란 카드 단말기 정산 내역, OTA 플랫폼 정산서..

2025년 방한 외국인이 1,894만 명을 넘어섰습니다. 그런데 정작 이 손님들을 받을 합법 숙박시설은 줄어들고 있습니다. 불법 공유숙박이 퇴출되고, 신축 호스텔은 공사비 급등으로 수익률이 바닥을 치는 지금, 저는 오히려 아무도 거들떠보지 않는 낡은 모텔 앞에서 멈춰 서게 됐습니다.노후모텔이 저평가 자산이 되는 이유솔직히 처음엔 저도 낡은 모텔이 투자 대상이 된다는 말을 반신반의했습니다. 외관은 90년대에서 멈춰 있고, 주변 중개사들도 "그냥 땅값으로나 보세요"라는 말을 심심찮게 했으니까요. 그런데 조금 더 들여다보니 생각이 달라졌습니다.일반적으로 낡고 볼품없는 건물은 가치가 없다고 알려져 있지만, 제 경험상 숙박업 면허가 붙어 있는 건물은 완전히 다른 얘기입니다. 숙박업 영업신고(관광진흥법 또는 공중위..

솔직히 처음 역곡동 모텔 매물을 봤을 때, 저도 '1호선 역세권이면 되는 거 아닌가' 하고 넘어갈 뻔했습니다. 그런데 막상 숫자를 열어보니 이야기가 달랐습니다. 역곡은 관광객이 몰리는 곳이 아니라, 매일 사람이 오가는 생활 이동형 상권입니다. 지금 역세권이라는 이유만으로 63억짜리 매물에 손을 뻗는 것과, NOI 구조를 먼저 뜯어보고 판단하는 것 사이에는 꽤 큰 차이가 있습니다. 역곡 상권, 왜 '관광 역세권'이 아니라 '생활 회전형'인가역곡을 처음 들여다봤을 때 제가 가장 먼저 확인한 것은 수요의 성격이었습니다. 1호선 역곡역은 서울 구로·영등포 방향과 인천 방향을 동시에 연결하는 위치입니다. 민간 역세권 데이터 기준으로 하루 이용객이 약 4만4천 명 수준으로 제시되고 있는데, 이 숫자가 코레일 공식..

객실이 팔리는 순간 경영자의 일이 끝났다고 생각하는 분들이 꽤 있습니다. 저도 처음엔 그랬습니다. 그런데 실제로 현장을 들여다보면, 예약 버튼이 눌리는 순간부터 안전·위생·청소년 보호·불법행위 방지·개인정보 보호라는 다섯 개의 책임이 동시에 시작됩니다. 무인화가 빠르게 확산되는 지금, 책임의 경계가 어디까지인지 모르면 매출도, 자산가치도 한 번의 사고로 무너질 수 있습니다.시설관리, 친절의 문제가 아니라 법적 의무다숙박업의 책임이라고 하면 많은 경영자들이 "청결하게 유지하고 손님한테 친절하면 되는 거 아니야?"라고 생각합니다. 솔직히 저도 처음엔 그렇게 봤습니다. 그런데 공중위생관리법은 그 기대보다 훨씬 무거운 기준을 들이밉니다. 시설과 설비를 위생적이고 안전하게 관리하는 것은 선택이 아니라 법적 의무입..

2026년 상반기 서울 호텔 투자 거래액이 전년 대비 71% 증가했다는 소식을 처음 접했을 때, 솔직히 반신반의했습니다. 숙박업 부동산이 이렇게까지 살아났다고? 그런데 현장에서 직접 계약 현황을 들여다보니 생각이 달라졌습니다. 시장은 이미 움직이고 있었고, 그걸 모르는 건 저만이 아니었습니다. 시장양극화 — 거래는 늘었지만 모두가 잘 팔리는 건 아닙니다숙박업 부동산 거래가 회복세라는 말을 들으면, 막연히 "이제 모텔 사면 다 되는 거 아니야?"라고 생각하는 분들도 있는데, 저는 그렇게 단순하게 보지 않습니다. 현재 시장은 회복과 부실 정리가 동시에 일어나는 양극화 구조이기 때문입니다.실제로 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 자료에 따르면, 2026년 상반기 서울 호텔 투자 거래액은 약 1조 1,000억 원으로..