놀스테이 NOLSTAY 놀스테이 NOLSTAY

한남·용산에 개발 호재가 쏟아진다고 해서 그 동네 숙박업소가 저절로 돈을 버는 건 아닙니다. 저도 처음엔 "부촌이 생기면 주변 숙박도 다 오르겠지"라는 막연한 기대를 가졌는데, 실제 숫자를 뜯어보니 얘기가 달랐습니다. 주민은 자기 집에서 잡니다. 숙박 매출은 외부 방문객의 방문 목적과 체류일수, 그리고 경쟁 객실이 결정합니다. 경쟁시장 — 이미 강자들이 자리를 잡고 있다솔직히 이건 예상 밖이었습니다. "한남·이태원 쪽은 낡은 모텔만 있는 동네 아닌가"라고 생각하는 분들도 있는데, 저는 현장을 들여다보고 나서 그 선입견을 완전히 버렸습니다. 한남·남산권의 그랜드하얏트 서울은 615실, 이태원의 몬드리안은 295실, 용산역의 서울드래곤시티는 약 1,700실 규모입니다. 이게 구 전체 공급량도 아닙니다. 대표..

용인에서 모텔을 알아보는 분들이 많아졌습니다. "삼성, SK 들어오면 당연히 오르는 거 아닙니까?"라고 묻는 분도 적지 않습니다. 저도 처음엔 그 논리가 그럴 듯하다고 생각했습니다. 그런데 실제로 처인구 권역별 숫자를 들여다보니, 같은 용인이라도 지금 당장 돈이 도는 곳과 2030년 이후에야 움직일 곳이 완전히 다르다는 걸 알게 됐습니다. 이 글은 그 차이를 구체적인 수치와 권역별 수요 구조로 짚어봅니다.처인구 인구가 달라지고 있다는 게 무슨 의미인가숫자부터 보겠습니다. 2026년 6월 말 기준 용인시 총인구는 111만1,388명입니다. 2021년 말 109만3,665명과 비교하면 5년 사이 약 1.6% 증가에 그칩니다. 전체로만 보면 "엄청난 성장"이라고 부르기 어렵습니다.그런데 처인구만 따로 잘라보면..

✅ 핵심 요약레트로 여관 전환은 낡은 모텔과 지역 이야기를 새 숙박 경험으로 바꾸는 사업이에요. 사업성은 수요·시설 상태·전환비용·운영능력이 맞을 때 생깁니다. 20실 가상 모델에서는 월 영업이익이 984만원이지만, 요금과 가동률이 낮아지면 123만원으로 줄어요. 공사 전에 증가하는 이익과 투자금 회수기간을 함께 계산해야 합니다.간판을 바꾸면 수익도 달라질까요? 전환 가능성과 확인할 숫자를 짚어봅니다.27년간 모텔·중소형호텔 현장을 살펴온 제 기준은 분명해요. 낡았다고 버리거나 싸다고 살 건물이 아니라, 찾아올 이유와 남길 이익을 설계해야 해요. 간판은 추억을 팔아도, 욕실까지 추억 속에 머물러서는 곤란하겠지요.1. 왜 지금 레트로 여관을 검토할까요?레트로 숙박은 옛 분위기에 현대적 편안함을 결합한 경험..

거북섬이 실패한 도시라고요? 저는 그 말에 동의하지 않습니다. 2019년 이 섬에 첫 건물이 올라오던 날을 직접 봤습니다. 허허벌판 위에 크레인이 서던 그 장면이 아직도 눈에 선합니다. 문제는 시설이 없는 게 아닙니다. 바다도 있고, 시화호도 있고, 웨이브파크도 있습니다. 다만 그 자원들이 아직 사람과 돈과 시간으로 연결되지 않았을 뿐입니다. 상권 침체의 진짜 이유 — "웨이브파크만 바라보던 도시"거북섬의 공실 문제를 두고 많은 유튜버들이 카메라를 들이밉니다. 텅 빈 1층 상가, 인적 드문 수변 산책로. 그걸 보며 "망했다"는 말이 쏟아집니다. 그런데 저는 보면서 이렇게 생각했습니다. 이건 망한 도시가 아니라, 아직 시동이 안 걸린 도시다.핵심은 단일 콘텐츠 의존입니다. 쉽게 말해 거북섬의 모든 기대치가..

객실 점유율도 높고 평균 객실 단가도 나쁘지 않은데, 막상 월말 정산을 보면 손에 쥐는 돈이 생각보다 없다는 느낌, 숙박업을 운영해보신 분이라면 한 번쯤 겪어봤을 겁니다. 저도 처음엔 RevPAR 수치만 보며 "이 정도면 잘 되고 있는 거 아닌가" 싶었는데, 실제 영업이익을 뜯어보고 나서야 뭔가 잘못 보고 있었다는 걸 깨달았습니다. 그때 처음 제대로 들여다보게 된 지표가 바로 GOPPAR입니다.GOPPAR, 매출이 아니라 '남는 돈'을 보는 지표GOPPAR(Gross Operating Profit Per Available Room)는 이용 가능한 객실 하나당 총영업이익이 얼마인지를 보여주는 지표입니다. 여기서 총영업이익(GOP)이란 단순히 객실 매출만 더하는 게 아니라, 식음료·부대시설 등 숙박업소에서 ..

"이 가격이면 진짜 싸다"는 말, 저도 매물 볼 때마다 들었습니다. 그런데 막상 숫자를 뜯어보면 싼 게 아닌 경우가 태반이었습니다. 매매가는 건물의 가격표일 뿐이고, 대출 이자에 공사비까지 얹으면 오히려 비싼 자산이 되기도 합니다. 금리가 오르는 지금, 매입가보다 먼저 봐야 할 네 가지를 정리했습니다.매출증빙 없이는 협상 테이블에 앉지 않습니다일반적으로 매도인이 건네는 월매출 자료면 충분하다고 생각하는 분들도 있는데, 저는 그 한 장짜리 숫자를 본 적이 거의 없습니다. 제가 직접 매물을 검토해보니 성수기 한 달 매출을 열두 배 곱해 연 매출로 제시하는 경우가 꽤 많았습니다. 비수기 두 달을 빠트린 숫자였죠.매출 증빙(Revenue Verification)이란 카드 단말기 정산 내역, OTA 플랫폼 정산서..

원주 행구동 카페거리를 처음 걸어봤을 때, 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 주말 오후인데 카페마다 줄이 서 있고, 도시 전경이 훤히 내려다보이는 높은 지대에 사람들이 가득했습니다. 그런데 숙박업소 간판은 눈에 잘 띄지 않았습니다. 커피 마시러 온 사람들이 여기서 하룻밤을 묵는다는 상상을 아직 아무도 본격적으로 심어주지 않은 것 같았습니다. 그게 제가 이 매물을 진지하게 들여다보기 시작한 이유였습니다.행구동 숙박상권, 인구보다 '머무는 이유'를 먼저 읽어야 합니다원주시 공식 주민등록인구는 2026년 8월 기준 36만5,379명, 17만9,004세대입니다(출처: 원주시청). 2021년 약 35만7,000명과 비교하면 약 2.3% 증가했습니다. 숫자만 보면 완만하게 우상향하는 도시입니다.그런데 제가 직접 이 ..

숙박업 매물을 처음 보러 갔을 때, 중개인이 가장 먼저 꺼낸 말이 "여기 40실짜리입니다"였습니다. 저도 그때는 방이 많을수록 좋은 줄 알았습니다. 그런데 막상 숫자를 들여다보니 40실짜리보다 25실짜리가 더 많이 벌고 있었습니다. 그 경험이 제 투자 기준을 완전히 바꿔놨습니다. 숙박업은 객실 수가 아니라 객실 한 칸이 얼마를 버느냐로 판단해야 합니다.객실 생산성, 숫자로 봐야 보인다일반적으로 숙박업 투자를 검토할 때 "객실이 몇 개냐"를 먼저 묻는 분들이 많습니다. 저도 처음엔 그랬습니다. 그런데 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 방의 개수는 건물의 크기를 말해줄 뿐, 그 건물이 실제로 얼마를 버는지는 알려주지 않습니다.숙박업 투자를 제대로 보려면 최소 7개 숫자를 확인해야 합니다. 월매출, 객실당 월매출..