놀스테이 NOLSTAY 놀스테이 NOLSTAY

"이 가격이면 진짜 싸다"는 말, 저도 매물 볼 때마다 들었습니다. 그런데 막상 숫자를 뜯어보면 싼 게 아닌 경우가 태반이었습니다. 매매가는 건물의 가격표일 뿐이고, 대출 이자에 공사비까지 얹으면 오히려 비싼 자산이 되기도 합니다. 금리가 오르는 지금, 매입가보다 먼저 봐야 할 네 가지를 정리했습니다.매출증빙 없이는 협상 테이블에 앉지 않습니다일반적으로 매도인이 건네는 월매출 자료면 충분하다고 생각하는 분들도 있는데, 저는 그 한 장짜리 숫자를 본 적이 거의 없습니다. 제가 직접 매물을 검토해보니 성수기 한 달 매출을 열두 배 곱해 연 매출로 제시하는 경우가 꽤 많았습니다. 비수기 두 달을 빠트린 숫자였죠.매출 증빙(Revenue Verification)이란 카드 단말기 정산 내역, OTA 플랫폼 정산서..

숙박업 매물을 처음 보러 갔을 때, 중개인이 가장 먼저 꺼낸 말이 "여기 40실짜리입니다"였습니다. 저도 그때는 방이 많을수록 좋은 줄 알았습니다. 그런데 막상 숫자를 들여다보니 40실짜리보다 25실짜리가 더 많이 벌고 있었습니다. 그 경험이 제 투자 기준을 완전히 바꿔놨습니다. 숙박업은 객실 수가 아니라 객실 한 칸이 얼마를 버느냐로 판단해야 합니다.객실 생산성, 숫자로 봐야 보인다일반적으로 숙박업 투자를 검토할 때 "객실이 몇 개냐"를 먼저 묻는 분들이 많습니다. 저도 처음엔 그랬습니다. 그런데 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 방의 개수는 건물의 크기를 말해줄 뿐, 그 건물이 실제로 얼마를 버는지는 알려주지 않습니다.숙박업 투자를 제대로 보려면 최소 7개 숫자를 확인해야 합니다. 월매출, 객실당 월매출..

2025년 방한 외국인이 1,894만 명을 넘어섰습니다. 그런데 정작 이 손님들을 받을 합법 숙박시설은 줄어들고 있습니다. 불법 공유숙박이 퇴출되고, 신축 호스텔은 공사비 급등으로 수익률이 바닥을 치는 지금, 저는 오히려 아무도 거들떠보지 않는 낡은 모텔 앞에서 멈춰 서게 됐습니다.노후모텔이 저평가 자산이 되는 이유솔직히 처음엔 저도 낡은 모텔이 투자 대상이 된다는 말을 반신반의했습니다. 외관은 90년대에서 멈춰 있고, 주변 중개사들도 "그냥 땅값으로나 보세요"라는 말을 심심찮게 했으니까요. 그런데 조금 더 들여다보니 생각이 달라졌습니다.일반적으로 낡고 볼품없는 건물은 가치가 없다고 알려져 있지만, 제 경험상 숙박업 면허가 붙어 있는 건물은 완전히 다른 얘기입니다. 숙박업 영업신고(관광진흥법 또는 공중위..

2026년 상반기 서울 호텔 투자 거래액이 전년 대비 71% 증가했다는 소식을 처음 접했을 때, 솔직히 반신반의했습니다. 숙박업 부동산이 이렇게까지 살아났다고? 그런데 현장에서 직접 계약 현황을 들여다보니 생각이 달라졌습니다. 시장은 이미 움직이고 있었고, 그걸 모르는 건 저만이 아니었습니다. 시장양극화 — 거래는 늘었지만 모두가 잘 팔리는 건 아닙니다숙박업 부동산 거래가 회복세라는 말을 들으면, 막연히 "이제 모텔 사면 다 되는 거 아니야?"라고 생각하는 분들도 있는데, 저는 그렇게 단순하게 보지 않습니다. 현재 시장은 회복과 부실 정리가 동시에 일어나는 양극화 구조이기 때문입니다.실제로 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 자료에 따르면, 2026년 상반기 서울 호텔 투자 거래액은 약 1조 1,000억 원으로..

노량진에 모텔을 사면 재개발 덕분에 자동으로 돈을 번다고 생각하는 분들이 꽤 많습니다. 저도 처음엔 그런 기대로 이 지역을 들여다봤습니다. 그런데 직접 매물을 하나하나 뜯어보니, 이야기가 완전히 달라지더군요. 2030년 노량진의 숙박상권은 분명히 바뀝니다. 다만 그 변화가 모텔 운영자 모두에게 이익으로 돌아오는 건 아닙니다. 재개발 공사장 옆 모텔, 지금 사도 될까노량진역 맞은편에 서보면 지금 이 동네가 얼마나 과도기인지 몸으로 느껴집니다. 철거 중인 건물 옆에 멀쩡히 돌아가는 식당이 있고, 공사 가림막 너머로 모텔 간판이 보입니다. 저는 이 풍경을 처음 봤을 때 "이 동네, 지금이 바닥인가 아니면 더 나빠지는 중인가"를 먼저 따졌습니다.노량진역은 지하철 1호선과 9호선이 만나는 환승역입니다. 하루 ..

2026년 상반기 방한 외국인 관광객이 1,071만 명을 넘어섰습니다. 숫자만 보면 숙박업 투자 타이밍이 왔다 싶었는데, 막상 현장에 나가보면 얘기가 달라집니다. 관광객은 늘었는데 매출이 제자리인 숙박업소가 한둘이 아니었습니다. 전철을 탔다고 집에 가는 게 아닌 것처럼, 숙박업 투자도 방향을 먼저 잡지 않으면 열심히 달릴수록 오히려 멀어집니다. 방향키 설정 — 자금과 경영 가치관부터 확인하세요상담하다 보면 이런 말을 자주 듣습니다. "30억짜리인데 대출이 20억 나온다니까요, 10억이면 되지 않나요?" 저도 처음엔 그 계산이 맞다고 생각했습니다. 그런데 실제로 뜯어보면 전혀 다릅니다.숙박업 투자에서 자기자본은 매매가에서 대출을 뺀 금액이 아닙니다. 취득세·중개비·리모델링비·가구 및 집기·간판·OTA 촬영..

같은 상권, 비슷한 객실 수인데 월매출이 3,000만 원인 모텔과 5,000만 원이 넘는 모텔이 나란히 존재합니다. 처음 이 숫자를 직접 확인했을 때 솔직히 충격이었습니다. 건물 차이가 아니었습니다. 운영 차이였습니다.지금 숙박업 시장, 기회는 있는가2026년 기준으로 숙박 시장의 주요 지표들이 전년 대비 개선되고 있습니다. ADR(Average Daily Rate), 즉 평균 객실 단가가 올랐고, OCC(Occupancy Rate)라 불리는 객실 점유율도 회복세를 보이고 있습니다. 여기서 RevPAR(Revenue Per Available Room)이란 판매 가능한 객실 하나당 실제로 얼마를 벌었는지를 보여주는 지표입니다. 쉽게 말해 "객실이 얼마나 효율적으로 팔리고 있는가"를 한눈에 볼 수 있는 숫자..

주변 상권은 멀쩡한데 손님은 없고, 야놀자 광고비만 매달 수백만 원씩 빠져나가는 상황. 모텔 경영자라면 한 번쯤 이 악순환에 갇혀본 적 있을 겁니다. 저도 비슷한 현장들을 숱하게 봐왔는데, 결론부터 말하면 문제는 대부분 건물이 아니라 진단 자체가 틀렸던 데 있었습니다. '죽은 모텔'인지 '썩은 모텔'인지 구분하는 것, 그게 회생의 첫 단추입니다. 죽은 모텔 vs 썩은 모텔, 처방이 다르다일반적으로 매출이 줄면 리모델링을 먼저 떠올립니다. 인테리어 업체를 부르고, 견적을 받고, 억 단위 공사를 시작하죠. 그런데 제 경험상 이 순서가 틀린 경우가 훨씬 많았습니다. 공사비는 다 썼는데 손님이 늘지 않는 이유는, 그 건물이 '썩은 모텔'이 아니라 '죽은 모텔'이었기 때문입니다.여기서 두 가지 개념을 짚고 넘어갈..