서울, 빈 사무실 호스텔로 용도변경, 열풍,광풍되려나? (공실 오피스, 숙박업 전환, NOI 수익성)
서울 도심에 공실이 생기는 사무실 빌딩을 호텔로 바꾸면 어떻겠냐는 질문이 요즘 부쩍 늘었습니다. 2026년 상반기 방한 외래객이 처음으로 1,000만 명을 돌파하고, 도심 A급 오피스 공실률이 올라가면서 이 두 곡선이 교차하는 지점에서 기회를 찾으려는 움직임이 생긴 것입니다. 저도 현장에서 이런 문의를 직접 받아봤는데, 가능성과 현실 사이의 거리가 생각보다 훨씬 멀다는 것을 매번 확인하게 됩니다.
공실 오피스와 숙박업, 두 시장이 맞닿는 이유
2026년 2분기 서울 A급 오피스 공실률은 JLL 기준 6.6%까지 올라갔습니다. 도심의 G1서울과 르네스퀘어 같은 대형 빌딩이 공실인 채로 준공되면서 수치가 전 분기보다 2.3%포인트 뛰었습니다. 반면 CBRE 기준 강남 A급 공실률은 같은 시기 1.3%에 불과했습니다. 쉽게 말해 서울 오피스 시장 전체가 무너지는 게 아니라, 우량 자산과 노후·비핵심 자산 사이의 양극화가 시작됐다는 뜻입니다.
저는 이 숫자들을 보면서 솔직히 "드디어 올 것이 왔구나" 싶었습니다. 반대편 숙박시장을 보면 이유는 더 명확해집니다. 2026년 1분기 방한 외래객은 476만 명으로 1분기 기준 역대 최대였고, 5월 외국인 국내 카드 소비는 전년 동월 대비 67.1% 증가한 2조1,222억 원을 기록했습니다(출처: 한국관광공사). 한쪽에는 쓸 사람 없는 사무실이 생기고, 다른 한쪽에는 잘 곳을 찾는 외국인이 늘고 있으니 용도전환을 검토할 경제적 이유가 생기는 것은 자연스러운 흐름입니다.
그런데 투자시장을 자세히 들여다보면 흥미로운 사실이 하나 더 있습니다. CBRE에 따르면 2026년 2분기 국내 호텔 거래액은 7,526억 원으로 5분기 연속 증가했고, 상반기 누적은 약 1조4천억 원에 달했습니다. 보코 서울 명동이 약 3,686억 원에, 포포인츠 바이 쉐라톤 서울 구로가 859억 원에 거래됐는데, 이 매물들의 공통점은 매입 이후에도 호텔 용도를 그대로 유지했다는 것입니다. 코람코자산운용이 을지로의 2성급 U5호텔을 사들여 약 110억 원을 투자하고 4성급 머큐어 앰배서더 동대문으로 리브랜딩한 사례도 마찬가지입니다. 이제 시장은 건물 자체가 아니라 그 건물이 만들어낼 미래의 NOI(순영업이익, Net Operating Income)를 사고 있습니다. 여기서 NOI란 숙박시설의 총 매출에서 인건비·관리비·수선비 같은 정상 운영비용을 뺀 뒤 남는 실질 수익을 뜻합니다. 땅값 상승을 기다리는 시대에서, 운영으로 현금흐름을 만드는 시대로 넘어가고 있다는 신호입니다.
숙박업 전환, 평면과 수익성이 허가보다 먼저 결정합니다
"사무실이 비었으니 방으로 쪼개면 되겠지." 제가 상담 자리에서 가장 자주 듣는 말입니다. 그리고 그 생각이 가장 먼저 버려야 할 착각이라는 것도 매번 같은 자리에서 설명합니다. 그게 그렇게 단순했다면 서울 도심의 빈 빌딩은 진작에 전부 호텔이 됐을 겁니다.
건축법상 업무시설과 숙박시설은 시설군 자체가 다릅니다. 업무시설은 '주거업무시설군', 숙박시설은 '영업시설군'으로 분류되어 있어서, 변경 후 용도의 건축기준을 처음부터 충족해야 하고 관련 허가절차를 별도로 거쳐야 합니다. 주차 기준도 변경 시점에서 전·후 필요 대수를 다시 계산하기 때문에 차이가 나면 추가 확보 문제가 생깁니다. 지자체 조례마다 세부 기준도 달라집니다. 피난동선, 방화구획, 소방시설, 객실 창호, 환기, 급배수, 장애인 편의시설, 프런트 공간, 린넨실까지 — 용도변경은 행정 서류 몇 장이 아니라 건물의 구조와 설비 전반을 바꾸는 공사입니다(출처: 국토교통부).
그런데 제 경험상 허가보다 먼저 사업성을 죽이는 것은 따로 있습니다. 바로 평면입니다. 오피스는 넓은 한 층 전체를 여러 사람이 나눠 쓰도록 설계되지만, 호텔은 층마다 독립된 객실에 욕실과 설비가 각각 들어가야 합니다. 건물 중앙부가 깊고 외벽 면적이 좁으면 창문 없는 죽은 공간이 생깁니다. 배관 샤프트가 한쪽에 몰려 있으면 각 객실에 욕실을 넣으려고 배관을 새로 뽑는 비용이 눈덩이처럼 불어납니다.
그래서 저는 용도변경 후보 빌딩을 보면 매매가격보다 이것을 먼저 계산합니다. "합법적으로 몇 실이 나오는가?" ADR(평균 객실 단가)이나 OCC(객실 점유율) 같은 수익 지표보다도 이 숫자가 먼저입니다. 100억짜리 건물에서 50실이 나오면 객실당 건물 원가는 2억이지만, 30실밖에 나오지 않으면 3억3천만 원을 넘어섭니다. 여기에 취득비용, 설계비, 공사비, 가구·집기, 금융비용, 개업비까지 더하면 객실당 총투자비(RevPAR 회수 기준의 분모)는 전혀 다른 숫자가 됩니다. RevPAR란 가용 객실 1개당 실제로 벌어들인 매출을 뜻하는 지표로, 쉽게 말해 "객실 하나가 하루에 평균 얼마를 버는가"를 나타냅니다. 싸게 산 건물이 반드시 싼 호텔이 되는 것은 아닙니다. 이 차이를 현장에서 직접 계산해봐야 비로소 실감하게 됩니다.
지역도 구분해야 합니다. 명동·종로·동대문·홍대·서울역처럼 외국인·업무·쇼핑 수요가 겹치는 서울 중심지에서는 OCC와 ADR이 핵심이지만, 부산·제주·강릉 같은 관광형 시장에서는 전망, 주차, 루프톱, 로컬 F&B 콘텐츠가 투자성을 좌우합니다. 울산·창원·대전 같은 산업·거점도시라면 장기출장객과 병원·연구단지 수요를 먼저 봐야 합니다. 서울의 공식을 지방에 그대로 복사하면 안 됩니다. 제가 지방 물건들을 볼 때마다 반복해서 확인하는 원칙입니다.
- 숙박 이유가 있는가 — 유동인구가 아니라 실제로 돈을 내고 잘 사람이 있는지 확인합니다.
- 허가가 가능한가 — 용도지역, 지구단위계획, 건축·소방·주차 기준부터 체크합니다.
- 합법 객실 수가 몇 실인가 — 호가가 아니라 실 단위로 건물값을 나눠야 합니다.
- 객실당 총투자비가 얼마인가 — 매입비+공사비+금융비용+개업비를 실수로 나눕니다.
- ADR·OCC·RevPAR가 현실적인가 — 경쟁 숙소의 실제 판매가와 예약률로 검증합니다.
- 안정화 NOI가 얼마인가 — 희망 매출이 아니라 정상 운영 후 남는 돈을 봅니다.
- 엑시트가 가능한가 — 3~5년 뒤 호텔로 매각할지, 리츠·펀드·운영사에 넘길지까지 그립니다.
이 일곱 가지 가운데 두세 개가 불명확하다면, 아직 매입할 건물이 아닙니다.
자주 묻는 질문
Q. 서울 공실 사무실을 호텔로 바꾸는 게 지금 좋은 타이밍인가요?
A. 시장 환경은 분명히 가까워지고 있습니다. 도심 오피스 공실이 늘고 외래객 수요가 강하기 때문입니다. 다만 타이밍보다 먼저 따져야 할 것은 해당 건물의 합법 객실 수와 객실당 총투자비입니다. 환경이 좋아도 수익성이 맞지 않는 물건은 타이밍과 무관하게 나쁜 투자입니다.
Q. 업무시설에서 숙박시설로 용도변경할 때 가장 어려운 부분이 뭔가요?
A. 허가 절차보다 평면 구조와 배관이 더 자주 발목을 잡습니다. 오피스 특유의 깊은 중앙부 평면은 창문 없는 죽은 공간을 만들고, 배관 샤프트가 편심되어 있으면 각 객실에 욕실을 넣는 공사비가 크게 올라갑니다. 주차 대수 재산정과 소방·피난 기준 충족도 빠짐없이 검토해야 합니다.
Q. 세금 절감 목적으로 숙박시설 전환을 고려해도 되나요?
A. 위험한 접근입니다. 취득 주체가 개인인지 법인인지, 토지 과세 구분, 부가가치세 처리, 매각 구조에 따라 세무 결과는 완전히 달라집니다. 세금 몇 천만 원을 아끼려다 매년 이자·공실·수선비로 억 단위 현금이 빠져나가면 본말이 전도됩니다. 세금보다 먼저 매월 남는 NOI를 계산하는 것이 순서입니다.
Q. 지방 도시의 공실 건물도 호텔 전환이 가능한가요?
A. 가능은 하지만 서울과 기준이 완전히 달라야 합니다. 부산·제주 같은 관광형 시장은 전망·주차·루프톱·로컬 콘텐츠가 수익성을 좌우하고, 울산·창원·대전 같은 산업·거점도시는 장기출장객과 병원·연구단지 수요를 먼저 확인해야 합니다. 서울 명동의 성공 공식을 지방에 그대로 복사하는 것은 실패의 지름길입니다.
Q. NOI가 얼마나 나와야 숙박업 투자가 의미 있는 건가요?
A. NOI가 금융비용(이자)과 투자금 회수를 감당할 수 있어야 합니다. 구체적인 기준은 금리와 레버리지 구조에 따라 달라지지만, 안정화 NOI가 연간 대출이자를 최소 1.2~1.5배 이상 커버하지 못하면 사업성을 재검토해야 합니다. 희망 매출이 아닌 정상 운영 후 실제 남는 돈을 기준으로 삼는 것이 핵심입니다.
결론
JLL은 2026년 서울 호텔시장 분석에서 신규 공급이 제한되는 가운데 기존 자산의 리브랜딩과 컨버전 전략에 대한 관심이 확대되고 있다고 진단했습니다. 저도 같은 방향을 봅니다. 앞으로 빈 사무실을 숙박공간으로 바꾸려는 시도는 분명 늘어날 것입니다.
하지만 '광풍'과 '열풍'은 다른 이야기입니다. 강남 우량 오피스는 오피스로 남는 것이 더 나을 수 있고, 명동·종로·서울역·동대문처럼 숙박 수요가 강하고 창호·배관·피난·주차 조건이 맞는 노후 중소형 빌딩은 강력한 밸류애드 후보가 됩니다. 저는 이 시장을 '용도변경 광풍'이 아닌 '수익성 재배치 시장'이라고 부르고 싶습니다. 빈 공간에 침대를 넣는 사람이 아니라, 빈 공간에 머물 이유와 현금흐름을 넣는 사람이 이깁니다. 관심 있는 물건이 있다면 호가보다 합법 객실 수와 객실당 총투자비를 먼저 계산해보시길 권합니다.