거북섬은 꿈의 도시 (상권 침체, 접근성, 숙박 전략)로 변할 수 있을까?
거북섬이 실패한 도시라고요? 저는 그 말에 동의하지 않습니다. 2019년 이 섬에 첫 건물이 올라오던 날을 직접 봤습니다. 허허벌판 위에 크레인이 서던 그 장면이 아직도 눈에 선합니다. 문제는 시설이 없는 게 아닙니다. 바다도 있고, 시화호도 있고, 웨이브파크도 있습니다. 다만 그 자원들이 아직 사람과 돈과 시간으로 연결되지 않았을 뿐입니다.
상권 침체의 진짜 이유 — "웨이브파크만 바라보던 도시"
거북섬의 공실 문제를 두고 많은 유튜버들이 카메라를 들이밉니다. 텅 빈 1층 상가, 인적 드문 수변 산책로. 그걸 보며 "망했다"는 말이 쏟아집니다. 그런데 저는 보면서 이렇게 생각했습니다. 이건 망한 도시가 아니라, 아직 시동이 안 걸린 도시다.
핵심은 단일 콘텐츠 의존입니다. 쉽게 말해 거북섬의 모든 기대치가 웨이브파크 하나에 걸려 있다는 뜻입니다. 웨이브파크는 분명 훌륭한 앵커시설(anchor facility), 즉 사람을 처음 끌어당기는 핵심 시설입니다. 하지만 서핑을 하지 않는 50대 부부는? 비 오는 날 가족 나들이를 온 사람은? 저녁 9시 이후에는 갈 곳이 없습니다.
2026년 세계서프리그(WSL) 시흥 코리아 오픈이 웨이브파크에서 열렸고, 16개국 164명의 선수가 참가했습니다(출처: World Surf League). 국제 대회를 치를 수 있는 인프라는 이미 갖춰진 셈입니다. 그런데 경기가 끝나면? 선수도, 관람객도 거북섬을 떠납니다. 머물 이유가 없기 때문입니다.
시흥시도 이를 인식하고 아쿠아리움, 아쿠아펫랜드, 수변 상권 연결 등 체류형 관광으로 콘텐츠를 확장하려는 방향을 제시하고 있습니다. 방향은 맞습니다. 다만 그 속도가 문제입니다. 도시의 성패는 입장객 수가 아니라 체류시간 × 객단가 × 재방문율로 결정됩니다. 저는 이 공식을 숙박업 현장에서 수없이 확인했습니다. 사람이 머물러야 돈이 돌기 시작합니다.
- 서핑 비수기(겨울, 우천 시) 대체 콘텐츠 부재
- 저녁 9시 이후 상권 공백
- 50대 이상, 가족 단위 방문객 수용 프로그램 미흡
- 대형 앵커시설과 주변 상권 간 동선 미연결
접근성과 임대료 — 두 개의 벽을 동시에 넘어야 한다
제가 거북섬을 처음 방문하던 날, 가장 먼저 느낀 건 "여기 오기 참 번거롭다"는 감각이었습니다. 수도권에 있는데, 전철역에서 내린 뒤로가 문제였습니다. 관광이 시작되는 게 아니라 이동이 또 시작됩니다.
2026년에는 오이도역·정왕역과 거북섬을 연결하는 자율형 트램 주민 제안이 실제로 등장했습니다. 장기 검토과제로 분류되어 채택되지는 않았지만, 지역사회 스스로가 접근성을 가장 시급한 문제로 보고 있다는 신호입니다. 트램이나 경전철은 수년이 걸립니다. 그 전에 할 수 있는 것이 있습니다. 순환 셔틀버스입니다.
주말 10~15분 간격 운행, 웨이브파크·마리나·숙박시설·주요 상가를 잇는 노선, 숙박 예약자에게는 셔틀 QR 발급 및 주변 시설 할인을 묶는 방식입니다. 교통수단이 관광상품으로 바뀌는 구조입니다. "전철 내려 셔틀 타면 바로 바다야." 이 한 문장이 SNS에 퍼지는 순간, 접근성 인식이 달라집니다.
임대료 문제도 함께 봐야 합니다. 시흥시가 창업박람회를 열어 소상공인과 상가 소유주를 연결하려 한 시도는 방향은 옳습니다. 그러나 상권이 아직 형성 중인 곳에 완성된 상권 수준의 임대료를 요구하면, 들어올 창업자가 없습니다. 저는 이런 상황을 다른 지역에서도 여러 번 봤습니다. 렌트프리(rent-free), 즉 일정 기간 임대료를 받지 않는 조건이나, 매출연동 임대료 방식이 필요합니다. 여기서 매출연동 임대료란 고정 임대료 대신 월 매출의 일정 비율을 임대료로 내는 계약 방식으로, 상권이 살아날수록 건물주도 이익을 함께 나누는 구조입니다. 먼저 불을 켜야 사람이 옵니다(출처: 서울연구원).
숙박 전략 — 분양 결과물을 관광 생산설비로 바꾸는 법
거북섬에는 객실당 3억~6억에 완판된 생활형 숙박시설이 수백 실 있습니다. 그 숫자만 보면 대단한 인프라입니다. 그런데 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 막상 들어가 보면 팔고 있는 상품이 거의 똑같습니다. 똑같은 상품끼리 경쟁하면 결국 가격 경쟁만 남습니다.
생활숙박시설, 흔히 '생숙'이라고 불리는 이 시설을 단순히 분양상품으로만 보면 안 됩니다. 숙박업으로 운영된다면 ADR(평균 객실 단가), OCC(객실 점유율), RevPAR(객실당 실질 수익)로 평가받습니다. ADR이란 하룻밤 평균 판매 가격, OCC란 전체 객실 중 실제 팔린 비율, RevPAR란 이 둘을 곱해 나오는 실질 수익 지표입니다. 저는 숙박업 컨설팅을 하면서 이 세 수치가 엉망인 채로 운영되는 시설을 너무 많이 봤습니다.
해법은 상품 세분화입니다. 오션뷰 객실, 서핑룸, 반려동물룸, 워케이션룸, 장기체류룸처럼 방 하나하나가 다른 이유로 선택받아야 합니다. 여러 건물에 흩어진 객실이라도 전문 운영사가 브랜드·예약·하우스키핑·마케팅을 통합하면 하나의 호텔처럼 운영할 수 있습니다. 이렇게 되면 숙박시설이 부동산 분양의 결과물에서 관광산업의 생산설비로 전환됩니다.
그리고 거북섬의 진짜 자산은 이미 있습니다. 바다, 시화호, 낙조, 수변 보행공간, 마리나, 오이도, 대부도까지 연결하면 시화호 관광벨트가 만들어집니다. 낮에 서핑하고, 해질 무렵 시화호를 걷고, 저녁에 공연 보고, 오션뷰 객실에서 자고, 아침에 브런치 먹고 마리나를 걷는 동선. 이 동선이 완성되는 순간 숙박은 관광의 마지막 단계가 아니라 도시 소비의 중심이 됩니다. 제 경험상 이 동선 설계 하나가 재방문율을 결정합니다.
자주 묻는 질문
Q. 거북섬 상가 공실이 많은 이유가 뭔가요?
A. 웨이브파크 중심의 단일 콘텐츠 구조 탓에 비수기와 우천 시 방문객이 급감하고, 상권이 채 형성되지 않은 상황에서 임대료는 이미 완성된 상권 수준으로 책정되어 있기 때문입니다. 먼저 낮은 임대료나 렌트프리로 불을 켜는 전략이 필요합니다.
Q. 거북섬까지 차 없이 가는 방법이 있나요?
A. 현재는 오이도역이나 정왕역에서 내린 뒤 추가 이동이 필요한 구조입니다. 아직 정기 순환 셔틀은 운영되지 않지만, 지역사회에서 트램 연결 제안이 나올 만큼 접근성 개선이 시급한 과제로 인식되고 있습니다. 주말 순환 셔틀 도입이 논의되길 기대하는 부분입니다.
Q. 거북섬 생활숙박시설 투자, 지금 해도 될까요?
A. 시설 자체보다 운영 구조가 관건입니다. ADR, OCC, RevPAR 등 숙박 수익 지표를 기준으로 운영사를 선별하고, 단순 임대 수익이 아닌 관광 콘텐츠 연계 상품화가 가능한 곳인지 먼저 따져봐야 합니다. 좋은 입지도 운영이 엉망이면 수익이 나지 않습니다.
Q. 거북섬 웨이브파크 겨울에도 운영하나요?
A. 웨이브파크는 계절성이 강한 시설입니다. 그래서 거북섬이 웨이브파크 하나에만 의존하는 구조로는 겨울철 상권 공백을 피하기 어렵습니다. 실내 체험 시설, 야경 콘텐츠, 겨울 이벤트 등 계절에 관계없이 운영 가능한 콘텐츠 보완이 필요한 이유입니다.
결론
거북섬에 필요한 건 또 하나의 거대한 시설이 아닐 수 있습니다. 제가 보기에 문제는 자원이 아니라 연결입니다. 웨이브파크와 상권을 연결하고, 전철역과 거북섬을 연결하고, 숙박시설과 관광 콘텐츠를 연결하는 일. 그 연결이 이루어지는 순간 낮의 방문객이 밤의 숙박객으로, 한 번 온 관광객이 다시 찾아오는 단골로 바뀝니다.
거북섬은 '만들다 만 신도시'가 아닙니다. 아직 시동이 덜 걸린 도시입니다. 공급이 아닌 운영의 관점으로 전환하면, 지금 있는 자원만으로도 충분히 사람이 머물고 소비하는 해양문화도시가 될 수 있다고 생각합니다.